Избор на парцел

Избор на парцел

Вече сте взели решение за построяване на собствена къща но все още нямате имот?

Естествено първото което трябва да направите е да изберете на подходящ парцел. Къде ще е той зависи от това как ще го ползвате – за вила в планината, лятна къща на морето или като дом, в който ще живеете постояно.

Правилният избор на парцел е от изключителна важност! Много са условията на които трябва да отговаря той за да ви спести главоболия при проектирането, строителството и ползването му. За да построите мечтания дом, е необходимо да сте информирани и подготвени.

Въпреки възможните трудности осмелете се да мечтаете. Възможностите са безкрайни! Надяваме се тази статия да е полезна за вас и да ви помогне при избор на имот.

Ето на какво трябва да обърнете внимание когато правим избор на парцел:

Възможности за строителство и ограничения

Преди покупка на недвижим имот, e важнo да се провери потенциалът му:

1. В каква зона попада имота? Територията на населените места места се разделя на зони – промишлени, за обществено обслужване, жилищни и др.. Жилищните зони са няколко вида : Жм1, Жм2, Жм3, Жв и т.н., всяка с различни градоустройствени показатали. За предпочитане е имотът да попада в жилищна зона.
2. Конкретните градоустройствените показатели – Плътност, Коефициент на интезивност /Кинт/ и височина на сградата /Кота корниз/, определят максимално допустимите площ на партерния етаж, сумата от общата площ на всички етажи и максималната височина на бъдещата постройка.
3. Какъв е устройственият статут на имота – УПИ или ПИ. Независимо от това, че сте собственик на имота можете да строите в него само ако е УПИ /Урегулиран поземлен имот/. Вкарването на ПИ /Поземлен имот/ в регулация е скъпа, бавна, а понякога и невъзможна процедура.
4. Всеки имот има конкретното предназначение /отреждане/ независимо от зоната в която попада. Ако имотът ви е с предназначение което не ви устойва необходимо е да проверите дали е възможно преотреждане.
5. Друга важна информация за имот е съответствието на кадастралните му граници с границите му по устройствения план. Тази проверка може да се направи и след покупката. Но ако има значително разминаване в двата документа трябва да имате предвид, че отстраняването му ще отнеме няколко месеца.

Размер и форма на парцела

Позволената площ на партерния етаж /Плътност/ и общата площ на сградата /Кинт/ са процент от размера на парцела. Тоест преди да закупите парцел е добре да помислите колко голяма къща желаете. Формата на парцела също е важна. В жилищна зона отстоянията до страничната регулация са минимум 3м, а до дъното на парцела 5м. За вилна зона са 4м до страничната регулация и 6м до дъното на парцела. Има изисквания за отсояние на постойките през улицата и през дъното на парцела.

Денивелация на парцела

Дали е предимство или недостатък? Имайте предвид, че леката денивелация помага за по-доброто отводняване. Големият наклон на терена може да осигури по-добра гледка и ослънчаване, но също така ще оскъпи строителството.

Инфраструктурни елементи от национално значение

Рядко, но е възможно през имота да преминават делекопроводи, ВиК мрежи или други съоръжения. Ако това е така около тях има сервитутни отстояния в които не може да има постройка. За неголеми имоти това означава невъзможност за строителство. Наличието на такива елементи може да бъде проверено в общия устройствен план на населеното място.

Съществуваща инфраструктура

За да получите разрешение за строеж до за новата сграда трябва да се осигурят – ток, вода и канализация.

• Водоснабдяване

Осъществява се чрез свързване с уличната водопроводна мрежа. Възможно е в парцелът, който закупувате да има вода, но не са редки случаите /особено във вилните зони/ когато уличната мрежа няма необходимият дебит на тръбите позволяващ присъединяване на новия строеж! Или пък уличната водопроводна мрежа да не е въведена в експлоатация /което я прави незаконна/. И тогава ще бъде отказано ползването на водата. Ако е така вариантите са – да проектитаре и изпълните водопровод до имата /скъпо и изискващо много време начинание/ или да изградите собствен водоизточник. За целта трябва да подадете необходимите документи в басейнова дирекция и да направите соднаж. Правилно е това да стане преди началото на проектирането за да съобразите мястото на къщата това на кладенеца.
Уви не всеки парцел има подземна вода. Качествата на водата може да не са подходящи за употреба. Тя трябва да бъде изследвана и да имате разрешение за ползването и. Дебитът на сондажа също е от значение в процеса на експлоатация.
Без да осигурите водоснабдяване в имота няма да получите разрешение за строеж!

• Електроснабдяване

И тук е задължително да имате осигурена минималната необходима електрическа мощност за да ви бъде позволено да строите в имота си. За целта трябва да съществува изградена електропреносна мрежа до имота и тя да е в състояние да поеме допълнително натоварване. Дали е така може да установите, като поискате от ЧЕЗ предварителен договор за присъединяване. В случеите когато няма друга възможност ЧЕЗ ще ви се съобщи какъв трафопост е необходимо да изградите. Цената на такова съоръжение е от порядъка на 50 хиляди лева. Плащате и след време сумата ви се възстановява.
Каква мощност е небходима за една къща? Няма точен отговор. Мощноста зависи от това какви и колко консуматори ще има. Минимумът е 18 kW, трифазен ток. Но ако планирате сауна, джакузи, електрически щори и пр. Те няма да са ви достатъчни. Посъветвайте се с бъдещите проектанти на дома ви.

• Канализация

Наличието на съществуваща канализация е голямо предимство но тя не е задължителна за разрешението за строеж. Отпадните води могат да бъдат отведени в изгребна яма ситуирана в собствения имот.
Добре е да знаете че, количестовто на отпадните води е значително и за тяхното почистване ще трябва да плащате на всеки 3-4 месеца. Колко ще ви струва това зависи от местните доставчици на услугата.

Достъпност

Ако ще ползвате имота целогодишно трябва да се замислите здрава ли е настилката на пътя който води до него, има ли отводнителна канавка, почиства ли се през зимата? В близост ли е имота до главен път?

И още

Наличието на градски транспорт до населеното място също е от значение.
И също така – хубаво изложение, чиста природа, магазини в близоост до имота, медицински пункт, съседите…

На много от въпросите няма да можете да отговорите сами. Ще ви е необходимо съдействие на добър брокер и опитни проектанти. Посъветвайте се. Покупката на имот е сериозна стъпка.